目录

• 第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告
• 第二篇：xx 商业综合体可研报告提纲
• 第三篇：上海杭州商业综合体考察报告
• 第四篇：都正街城市综合体建设调研报告
• 第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告
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正文

第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告

商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告

来源：焦点房地产网

2014年06月23日11:18 我来说两句(0)

前言

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。

就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2014中国城市综合体的元年。

2014年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点

1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。

3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

6、2014年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。

7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

10、2014年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2014年地产行业新的开发潮流。

东北地区

黑龙江省

1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。

2、2014年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。

3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。

吉林省

1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。

2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。

3、2014年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。

4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和电子中心为主，目前出现部分旅行休闲型城市综合体项目。

示范案例：吉林?世贸广场

项目概述：

吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至重庆路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：

占地面积：31379平方米

总建筑面积约为：201400平方米

停车位：380个

容积率：6.4

建筑密度：57%

酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）

比例分配：

酒店约占项目体量的50%

江景住宅约占30%

写字楼，单身公寓约占13%

soho及其他占7%

示范要点：

1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。

3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。

4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。

5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

专家评语：

房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业气氛与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。

辽宁省

1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。

2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。

3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。

4、2014年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。

5、2014年以来，面对大型综合复合型的项目，例如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。

6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。

7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。

8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。

第二篇：xx 商业综合体可研报告提纲

彭州商业综合体可研报告提纲

第一章总论

1、项目名称和承办单位

2、项目提出的背景和建设的必要性

3、编制依据和原则

4、项目概况

第二章企业概况

1、企业概况

2、企业实施本项目的有利条件

3、企业薄弱环节

第三章项目市场分析

1、宏观环境分析

2、项目swot分析

3、项目营销策略分析

第四章 项目建设条件分析

1、地形条件

2、气候条件

3、经济条件

4、交通条件

5、人力资源

第五章建筑方案及产品说明

1、项目选址

2、总平面布局

3、项目定位

4、道路布置

5、配套设置

6、给排水系统

7、空调通风系统

8、强电工程

9、弱电和智能化工程

10、防雷

11、燃气工程

12景观设计

第六章节能、节水措施

1、设计依据

2、设计范围

3、主要原则

4、设计用能情况

5、建筑节能

6、强化节能教育和培训

第七章 环境影响与评价

1、项目环境影响分析

2、环境保护对策

第八章劳动安全卫生与消防

1、劳动安全卫生

2、消防

第九章项目组织机构和人力资源配置

1、组织机构

2、人力资源配置

3、人员培训

第十章项目招投标

1、编制依据

2、招标范围

3、招标组织形式和招标方式

4、招标基本情况

第十一章 项目实施进度

第十二章投资估算

1、编制依据

2、编制范围

3、编制办法

第十三章资金筹措

1、项目融资组织形式

2、项目建设投资及资金措施

3、新增流动资金

4、项目资本金

第十四章财务基础数据估算

1、计算期确定

2、营业收入估算

3、开发成本估算

4、运营费用

5、财务费用

6、税金的估算

7、利润及利润分配估算 第十五章财务效益分析

1、现金流量分析

2、投资收益率分析

3、债务清偿能力分析

第十六章不确定性分析 第十七章社会评价

1、评价目的

2、评价原则

3、评价内容

第十八章项目风险分析

1、政策风险

2、市场风险

3、财务风险

4、技术风险

5、工程风险

6、配套条件风险

7、风险的应对

第十九章可行性研究结论及建议

第三篇：上海杭州商业综合体考察报告

2014年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、 综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是怎样控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、 综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而也贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、 商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、 综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2014年开业到2014年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2014年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、 商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层也专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理办法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学办法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！

杭州大厦用一座天桥将其a、b座与c、d座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的景色，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地也最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、 商业综合体要注重商业气氛的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的led显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的led屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业气氛的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！

第四篇：都正街城市综合体建设调研报告

都正街城市综合体建设调研报告

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。

一、 基本情况

目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐

饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。

图表一：

楼宇

序号 名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注

2(m/天) 数(个)

(平

方米)

顺天顺天房地产公781.5元m2/1 国际财富司 78163 天

中心

熙美湖南富通房地181.7元m2/2 会现代城 产开发公司 29000 天

凤凰金凤物业1230元m2/月3 大厦 35000

文化文化广场物业500.6元m2/4 广场 管理公司 15000 天

长房长房集团1935元m2/月5 大厦 10002

定王长沙同力房地19售6200元6 府 产开发公司 20140 /m2

万顺中旭海康投资151.1元m2/7 家园 有限公司 54000 月

天心天诚物业有限481.2元m2/8 城市广场 公司 85168 天

定王湖南富通产业602-3元m2/

9 大厦 开发公司 90000 天

湘豪万豪房地产开404元m2/天

10 大厦 发公司 10076

百盛湖南百盛企业703.5元m2/

11 天心华庭 有限公司 77772. 天

惟楚天诚物业有限无80元/m2/

12 文化用品公司 27000 月

商城（正在

招商）

2、示范项目：明城国际中心项目（在建）

项目概述：

明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。项目集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。

主要经济指标：

总建筑面积约为：90000平方米

停车位：380个

建筑层数：48

酒店建筑高度：153.05米（长沙市新地标）

比例分配：

酒店约占项目体量的30%

住宅约占30%

写字楼约占40%

示范要点：

1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。

3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

二、发展瓶颈及存在问题

从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体

建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。

1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。

3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅行、文娱等需求。

三、相关意见和建议

1、科学合理确定城市综合体的开发规模。

城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。

2、高标准设计城市综合体。

城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应强化城市(推荐访问范文网WWw.HAoWORD.COM)综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。

3、科学谋划城市综合体的开发时序。

城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合长沙市新城区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。

4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。

伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是呢，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。政府应该及早出台相关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要强化过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与发展。

第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告

芙蓉区城市综合体调研报告

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层 面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：

一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩

近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。

二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。

相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：

（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。

（二）文化旅行资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅行为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的也一关键举措。

（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：

（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。

（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。

（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。

推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：

（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。

（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。

（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。

三、 加快推进城市综合体项目的举措

（一）科学规划、引导储备

由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显"个性"，实现错位发展。如打造以文化、旅行、购物为主要内容的文化旅行综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，强化在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。

（二）分解业态，明确重点

因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商也便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。

（三）跟踪服务，落实政策

城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展 一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及

面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。

（四）强化保障，确保项目出形象、见成效

强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步强化上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。

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