关于进一步强化物业管理工作的意见

为强化和规范我县物业管理工作，进一步明确各相关单位在物业管理中的主体职责，形成齐抓共管良好局面，共同营造和谐文明的居住环境，根据《山东省物业管理条例》的有关规定，结合我县实际，现就进一步强化物业管理工作提出以下意见。

一、指导思想、基本原则和工作目标

（一）指导思想

按照运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。

（二）基本原则

坚持立足当前与着眼长远相结合，强化长效机制建设；坚持物业管理与城市网格化服务管理和社区建设相融合，促进社会管理创新；坚持政府引导、社区（居民）自治、群众参与，推进老旧住宅区管理；坚持行政监管与市场调节相结合，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境。

（三）工作目标

通过3年努力，全县物业管理和物业服务业发展水平有明显提升。

——物业管理工作体制进一步完善。构建具有本地特色的物业服务体制，形成服务规范、管理有序、和谐文明的长效机制，实现物业服务标准化、规范化、常态化，培育一批物业服务龙头企业。

——物业管理联动机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门及供水、供气、供电等专业经营单位履职到位，执法职能延伸至住宅小区，及时有效处理物业管理区域内的突发事件，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护物业管理秩序。

——业主参与程度进一步提高。全县符合条件的住宅小区都必须成立规范的业主委员会。业主委员会及全体业主的主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的积极性明显提高。

二、工作职责

按照“统一领导、分级负责、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，建立县级相关部门、乡镇（街道）、社区三级物业管理体系。健全物业主管部门行业管理、属地政府具体负责、社区居委会组织实施、职能部门齐抓共管的工作机制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进全县物业管理工作。
    （一）县政府成立县物业管理工作领导小组

分管副县长担任领导小组组长，物业行业主管部门、属地政府、相关职能部门负责人作为小组成员。领导小组负责全县物业管理工作的组织领导、政策制定、统筹协调和考核督查等。领导小组下设办公室，办公室设在县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）。办公室具体负责全县物业管理工作的组织协调、指导督查，负责牵头制定物业管理配套政策，研究重大问题的解决方案，为领导小组决策提供依据。

（二）各相关职能部门职责

县住建局：负责全县物业管理活动的监督管理工作，做好物业专项维修资金、物业承接查验的监管和物业管理矛盾纠纷协调处理，对物业企业服务行为进行监管以及对物业服务诚信制度建设和物业管理法规政策进行指导培训等工作；配合查处各类违反城乡规划建设法律法规的建设行为以及擅自改变房屋用途的违规行为。

县物价办：负责制定和出台住宅物业管理收费的相关政策及规范性文件；核定普通住宅前期物业服务收费标准；严格执行物业管理收费备案制度；负责对物业服务收费行为进行监督和管理，对乱收费的行为依法查处。

县城管局：负责做好城市供暖、供气方面的监督管理工作，调处因供暖、供气产生的物业管理纠纷；对各小区环卫工作进行监督检查，为各物业小区清收的生活垃圾向指定地点归集、清运提供便捷服务等工作；强化对小区下排管网等市政设施建设的指导；强化对小区的园林绿化工作的指导、验收、监督；负责及时查处物业使用人乱搭乱建、侵占绿地、破坏房屋外立面等违规行为。负责查处经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟等污染环境的违法行为，调处因此类问题引发的矛盾纠纷。

县市场监管局：负责依法办理物业企业的工商注册登记；协助有关部门查处在物业管理区域内违规擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为；负责对电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，查处特种设备在安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

县水利局：负责做好供水方面的监督管理工作，调处因供水产生的物业管理纠纷。

县公安局：负责对物业保安组织实施监督、管理，指导业主委员会和物业服务企业做好安全防范工作，及时处置住宅小区的突发性治安案件；对暂住人员和流动人口强化管理；强化对业主委员会公章刻制的管理；公安派出所负责监督指导住宅区物业服务单位履行消防安全职责，查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。

县消防大队：负责监督指导高层公共建筑物物业服务单位履行消防安全职责，查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。

供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位：依照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定，依法承担物业管理区域内相关设施设备和管线维修、养护的责任。

（三）乡镇人民政府（街道办事处）负责辖区内的物业管理工作，主要职责为

负责组织、指导辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；负责召集相关部门、单位召开物业管理联席会议，协调解决物业管理有关问题；要明确相关分管领导及责任人，积极落实社区物业管理的相关工作，把物业管理工作纳入社区建设规划，以物业管理服务推动社区发展、拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。

（四）社区居委会主要职责

社区居委会具体指导、协调物业管理的有关工作，全面落实物业管理各项工作；协助指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协调业主委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷；在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由社区居委会代替行使业主委员会职责。

（五）物业服务企业职责

物业服务企业要全面履职尽责，严格履行合同约定职责；接受物业行政主管部门和乡镇（街道）、社区的监督指导；协助乡镇（街道）、社区组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作，积极参与物业管理社区协商工作，并落实协商成果；切实维护好小区管理秩序，尽职劝阻管理区域内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时向所属乡镇（街道）、社区或相关职能部门报告，并全程跟踪、协调政府执法部门对违法违规行为查处到位。

三、完善工作措施，规范居住小区管理

（一）着力解决当前小区物业管理的突出问题

1、加大物业小区执法力度。推动部门执法进小区活动，努力将《山东省物业管理条例》中规定的住建、城管、物价、公安、消防、市场监管、环保等部门对物业管理区域内的监督管理和执法职责落到实处，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理；物业服务企业和乡镇（街道）、社区要强化配合，及时劝阻和报告违法违章行为，积极协助执法部门依法处置。

2、强化物业小区停车管理。物业服务企业要切实做好小区物业内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车；对占用消防通道、破坏基础设施等违法违规停车行为，在物业服务企业、乡镇（街道）、社区劝阻无效后，公安部门应在接到投诉举报后及时处理。

3、破解物业服务费收费难问题。提倡全社会的物业服务消费理念，业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业委会应当采取有效途径督促其履行合同进行交纳；党员干部拖欠物业服务费的行为，每年年底由物业公司统计，县住建局汇总后报县督查局进行督查；提倡产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况在转让合同中作明确约定，并在办理产权过户时，提交物业费缴纳凭证。

（二）结合实际，分类实施物业管理工作

1、老旧小区。经调查摸底，我县目前有老旧小区（破产企业及单位失管）小区35个，户数1173户，物业服务面积近22万平方米，小区内房屋及基础配套设施老化、陈旧，急需改造。

首先由街道办事处牵头，根据本辖区的实际，本着先急后缓、先易后难、量力而行、分期实施的原则进行旧住宅小区综合整治工作，县财政根据老旧小区的项目实施情况配套专项资金，用于老旧小区的防洪防涝、危房加固、道路维护、环境整治等简单的维修改造及物业管理等费用。

其次有条件的旧住宅小区，通过整治，引进信誉好的物业服务企业实施物业管理。物业管理可以分别处理，一是对具备条件的老旧住宅区，由街道办事处、社区居委会指导成立业主委员会，实行居民自治或引进物业服务企业实施专业化管理；二是对没有条件实行居民自治和引进专业物业服务企业的老旧住宅区，则由社区居委会组建“物业服务中心”，落实以日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护为主要内容的物业服务；三是按照“民事、民议、民定”的原则，确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。

2、单位自建小区。党政机关、企事业单位要带头示范，其办公楼宇、居住小区，本着“先改造、后移交”的原则，水、电、暖、气等专营单位验收合格，实现专营单位管理后，由各单位组织选聘物业服务企业实行规范化物业管理，签订物业管理合同。

3、商住小区。一是稳定商住小区物业管理覆盖率，规范物业服务市场退出机制，完善物业服务招投标机制，确保物业服务不断档、覆盖率不下降。二是提升业主组织的备案率，强化业主组织建设，全面规范业主大会、业主委员会组织行为，依法监管、规范备案。三是积极开展创优和星级评比活动，推行“质价相符、等级自选”的物业服务收费方式。通过企业、行业自评和社区、街道、县层层推选，奖优罚劣，优胜劣汰，引导物管企业创先争优，大力推进物业服务品牌化，推动物业管理行业整体水平提升。

（三）注重长效，严格规范物业管理行为

1、规范物业项目前期管理。物业项目前期管理实行街道、社区先期介入，参与协调开发建设单位通过招投标方式选聘小区物业服务企业，积极探索建立物业管理履约保证金制度，确保前期管理底数清楚，监管到位。

2、强化业主组织建设。各乡镇（街道）、社区居委会要强化业主大会、业主委员会组织建设指导和培训，强化业主委员会备案管理，明确责任、权利和义务，确保业主委员会顺利组建和健康有序工作。监督、引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理。

3、从严治理，规范物业服务市场。县住建局要强化物业管理机构队伍建设，建立与之相适应的物业管理机构，在局机关设立专门的物业管理科室、配备人员、强化物业服务监督管理。完善物业服务企业诚信制度建设，制定物业服务行业行规，严格查处违反物业服务行业规范的行为。

四、组织领导和措施保障

（一）强化领导，落实责任。县物业管理工作联席会议，具体负责全县物业管理有关协调工作，每半年召开一次领导小组会议，研究部署和协调解决物业管理工作中的有关问题。县住建局要加大组织、协调、指导、考核和督查力度；县民政局、县市场监管局、县物价办、县城管局、县公安局及其他行政管理职能部门要密切配合、各司其职、齐抓共管；各乡镇（街道）应切实强化领导，健全机构，坚持主要领导亲自抓、分管领导具体抓，落实责任，明确目标，细化任务，要定期或不定期召开物业管理联席会议，协调处理物业管理工作中的具体问题；供水、供电、供暖、供气、通信等公用企事业单位，要依法做好相关管线设施设备的维修养护工作，形成合力。

（二）政策支持，激励发展。采取以奖代补方式，扶持老旧住宅区物业管理，提高运转效率和服务质量，逐步实现收支平衡。探索制定商住小区物业服务企业星级评比和奖励办法，激励商住小区物业服务企业提升服务水平。

（三）严格督查，考核奖惩。强化对物业管理工作的督导督查，建立物业管理工作目标考核制度，把辖区物业管理覆盖率、物业管理纠纷调处率和业主组织备案率作为考核奖惩的重要内容。县政府将县直相关部门、乡镇（街道）物业管理工作纳入年度综合目标考核，县住建局、县督查考核局要对县直相关部门、乡镇（街道）的履职情况进行督查。

（四）加大宣传，舆论引导。采取多种形式，大力宣传物业管理工作的重要意义和相关政策法规，引导广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立购买服务的消费观念，引导广大市民理解、支持、参与物业管理，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，形成共有家园、共建共管共享的良好气氛。

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