购房合同注意事项

　　第一项：关于五证

　　陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

　　对策：

　　1、复印件要注意看原件。

　　2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

　　3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　　第二项：关于公摊面积

　　陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

　　对策：

　　1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

　　2、在附件二中列明公摊面积的构成。

　　3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

　　律师建议增加补充条款：

　　双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

　　1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

　　2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

　　第三项：关于房产证

　　陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

　　对策：

　　1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

　　2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

　　律师建议增加补充条款：

　　如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

　　1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

　　2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

　　如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

　　第四项：关于书面通知

　　陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼

　　部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

　　对策：

　　1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

　　2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

　　律师建议增加补充条款：

　　本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

　　第五项：关于所售房屋的坐落位置

　　陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号也变为 相同结构位置不好的楼层。

　　对策：

　　1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

　　2、开发商应在此附图中盖章确认。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章

　　第六项：关于所售房屋的抵押

　　陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

　　对策：

　　1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

　　2、要求开发商将合同在房管局备案。

　　3、要求开发商提供保证责任。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　　第七项：关于物业管理公约

　　陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

　　对策：

　　1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

　　2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

　　3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

　　第八项：关于各方责任范围

　　陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、也抵也买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

　　对策：

　　1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

　　2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

　　律师建议增加补充条款：

　　如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

　　出卖人的责任范围：

　　1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。

　　2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

　　3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。

　　4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

　　购房合同常见问题

　　问题一：

　　在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果怎样?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

　　问题二：

　　合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

　　另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

　　问题三：

　　开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是呢要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会积极向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

　　问题四：

　　使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是呢，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，啥样的才算的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。

　　问题五：

　　约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

　　例如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

　　问题六：

　　卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

　　问题七：

　　处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前怎样怎样”，但是呢并没有约定如果没有在“××日前怎样怎样”后该怎么处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

　　问题八：

　　以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，比如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

　　问题九：

　　拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会积极出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎样办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?

　　但是呢，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

　　问题十：

　　勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

　　购房合同订立

　　签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：

　　购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

　　二者区别在于：

　　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

　　商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

　　因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

　　购房合同的主要内容包括以下几方面：

　　1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；

　　2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

　　3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

　　4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

　　5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

　　6、产权登记和物业管理的约定；

　　7、保修责任；

　　8、乙方使用权限；

　　9、双方认定的争议仲裁机构；

　　10、违约赔偿责任；

　　11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　　在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街号花园号楼层房。

　　房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到啥程度。

　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

　　(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

　　(2)购房者不按期付款；

　　(3)开发商不按期交房；

　　(4)面积变动超过约定幅度；

　　(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

　　(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

　　购房合同范本

　　出卖人(以下简称甲方)：______________________________

　　法定代表人：_________________联系电话：______________

　　注册地址：__________________邮政编码：______________

　　营业执照号码：___________________________________

　　开户行：__________________帐号：_________________

　　委托代理人(房地产经纪机构)：___________________________

　　法定代表人：_________________联系电话：______________

　　注册地址：__________________邮政编码：______________

　　营业执照号码：___________________________________

　　房地产经纪机构资格证书编号：____________________________

　　开户行：__________________帐号：_________________

　　买受人(以下简称乙方)：______________________________

　　国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________

　　地址：____________________邮政编码：______________

　　联系电话：_____________________________________

　　委托代理人：____________________________________

　　国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________

　　地址：____________________邮政编码：______________

　　联系电话：_____________________________________

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：

　　第一条 商品房情况

　　该商品房销售许可证号：_____________________ 商品房座落：_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中：套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积_________平方米。

　　商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

　　商品房土地来源为：________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。

　　第二条 商品房价款

　　商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)，价款为_______元，计_____(大写)。

　　第三条 商品房交付日期

　　商品房竣工，经验收合格后，方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付。

　　甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理：

　　1、 变更合同

　　2、 解除合同

　　3、 _____________________________。

　　第四条 乙方付款形式及付款时间

　　乙方按下列第_______种形式付款：

　　1、一次性付款。

　　2、分期付款

　　3、其他方式__________。

　　第五条 甲方逾期交付商品房的处理

　　除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

　　如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定，追究甲方违约责任：

　　1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。

　　2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。

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